Для многих из нас остались считанные дни – вот он, долгожданный отпуск! Отпуск ассоциируется с пляжем, безмятежным ничегонеделанием, приятными тратами на курорты, экскурсии, поездки в гости…, но не у всех. Иные весь год копили деньги не на развлекуху, простите, а для решительной атаки на свое жилище. Ремонт, понимаете ли, ремонт. Причем – капитальный? А то и с перепланировкой.
В ЭТИХ СТЕНАХ УЖЕ ТЕСНО
Под собственно перепланировкой подразумевается переделка квартиры “в плане”: изменение количества комнат или подсобных помещений, их величины или расположения.
Однако в обиходном употреблении термин трактуется более свободно, так как обычно речь идет о комплексном капитальном ремонте помещения. Здесь в традиционный набор работ входит перенос стен, перестилка полов, монтаж навесных потолков, замена дверей, в редких случаях - прорубание новых дверей или окон. Обычно полностью меняется электрическая проводка, которую сегодня принято монтировать в стены. Одновременно увеличивается количество выключателей. Те, кому удается получить необходимые разрешения, с удовольствием “прячут” неуклюжие батареи - убирают их в пол или размещают вдоль стен в монтажных коробах. Заменяется сантехника и устанавливаются бытовые приборы. Зачастую сделать это можно только в ходе перепланировки - для подключения многих импортных стиральных или посудомоечных машин, унитазов, ванн и т.д. приходится менять трубы и стояки водоснабжения.
Что же касается термина “евроремонт”, то он вторичен и довольно условен. Под “евро” понимается западная традиция каждый раз в процессе ремонта немного менять квартиру “в плане”, создавая иллюзию “бесконечного множества интерьеров”. Увы, главная причина невозможности достижения “евростандарта” у нас состоит в принципиальной разнице технологий строительства. Дело в том, что на Западе уже давно не перегораживают квартиры массивными и тяжелыми несущими стенами. Вместо них используются тонкие (чаще всего - гипсокартонные) “летящие” перегородки. Демонтировать такие перегородки и заново расположить их по своему усмотрению несравнимо легче, нежели крушить кирпичную кладку.
ПЕРЕД ТЕМ, КАК РЕЗАТЬ…
А также ломать, сверлить и долбить, традиционно стоит семь раз отмерить.
Учтите - та новая, простая и уютная планировка, которая уже четко сформировалась в вашем воображении, далеко не так проста и доступна в исполнении.
В принципе, если у вас пока есть только мечта о “новой старой” квартире, то на начальном этапе оценить ее “реальность/нереальность” вы можете попытаться самостоятельно.
Один из важнейших вопросов здесь - насколько ваш дом вообще допускает подобное серьезное вмешательство.
По данным специалистов, до сих пор около 60% перепланировок приходится на расселяемые коммуналки. Большинство их располагается в зданиях, построенных еще до 60-х годов и относящихся к так называемому ветхому фонду.
Конструктивные особенности таких домов могут существенно скорректировать ваши планы. Перечислим некоторые из этих особенностей и их возможные последствия при перепланировке.
Пожалуй, самые ветхие на сегодня дома - построенные еще в начале века из глиняного кирпича, соединенного между собой известково-цементным раствором. Перекрытия зданий - деревянные, по балкам из того же материала. На сегодня многие балки прогнили почти на 100%, что делает любые перепланировочные работы крайне нежелательными. Кроме того, их проведение существенно затрудняет и особое устройство вентиляции.
Те же проблемы возникают и с реконструкцией квартир в кирпичных домах 1900-1917 годов постройки, в которых использовались деревянные перекрытия по металлическим балкам, или металлическим с железобетонными участками в санузлах и кухнях.
В середине 30-х годов стены домов строились как из силикатного кирпича, так и из глиняного кирпича в два слоя. Дома из силикатного кирпича имеют те же деревянные перекрытия по деревянным балкам. Как правило, все перекрытия прогнили и находятся в плачевном состоянии. Гораздо лучше “самочувствие” зданий (того же возраста) из глиняного кирпича, где стены имеют достаточную толщину, а перекрытия выполнялись смешанные: деревянные по металлическим балкам с железобетонными участками в санузлах.
Очень неплохо (с точки зрения возможности перепланировки) сохранились дома послевоенной постройки. Здания имеют смешанные перекрытия - деревянные по второстепенным деревянным балкам с опорой на главные металлические балки и прогоны, а также металлические и железобетонные колонны.
Вполне допустима перепланировка и в домах, построенных в 50-55-х годах со смешанными перекрытиями. Некоторую сложность вызывают разве что вентиляционные каналы, довольно причудливо расположенные в продольных и поперечных кирпичных стенах.
Примерно то же самое относится и к кирпичным (с железобетонными перекрытиями) зданиям 56-60-х годов постройки. Основные трудности при перепланировке вызывают вентиляционные короба и система инженерных сетей.
Между прочим, коммуникационные системы могут преподнести массу неприятных сюрпризов практически во всех старых домах, сведя ваш “евроремонт” на нет. Например, насосные станции в таких зданиях никак “не потянут” новомодную “джакузи”, потребляющую воды в несколько раз больше старой доброй ванны.
Другая проблема очень часто возникает из-за элементарной некомпетентности, и здесь уже не важно, какого года постройки ваш дом. Так, один из последних “писков моды” - стальные радиаторы - рассчитаны совсем не для многоэтажных домов. Максимальное давление, которое они выдерживают, - 9-10 атм., тогда как давление в системах отопления стандартных многоэтажек иногда достигает 12-13 атм.
КУДА ПОДАТЬСЯ ЗА БУМАЖКОЙ?
Итак, если после всего вышесказанного жажда перемен у вас не пропала, самое время выяснить - в каком порядке и за какими разрешениями предстоит обращаться.
Согласно этому распоряжению, любые перепланировочные работы должны начинаться с подачи соответствующего заявления в специальные структуры.
Для того чтобы заявление было принято с первого раза (что, вообще-то, случается редко), придется потрудиться над довольно объемным пакетом сопроводительных документов. С вас могут потребовать и дополнительные бумаги, но в обязательном порядке будут затребованы:
· справка о прописке или документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
· заявление о согласии всех совершеннолетних членов семьи, проживающих на данной площади;
· инвентаризационный план дома или выкопировка из него на данную квартиру, выше и ниже расположенные помещения в зоне предполагаемой перепланировки, заверенные Проектно-инвентаризационным бюро (БТИ);
· акт эксплуатационной организации или материалы обследования технического состояния конструкций и инженерного оборудования (в зоне перепланировки), в котором указывается состояние и качество отделки расположенных ниже помещений;
· обмерные чертежи помещения с привязкой инженерного оборудования;
· заключения Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры о возможности и условиях переустройства или перепланировки, если квартира расположена в доме, являющемся памятником истории и культуры, или вновь выявленном объекте, представляющем культурную ценность.
На этом заканчивается первый этап согласовании. Комиссия рассматривает представленные материалы, обследует помещение на месте и оформляет свое заключение протоколом о технической возможности и целесообразности намечаемых работ. Выписка из протокола выдается заявителю.
Если комиссия “дает добро”, заказчику предстоит второй (не такой продолжительный, но гораздо более дорогостоящий) этап - разработка проекта перепланировки. Учтите, что по закону вы имеете право заказать проект только организации, имеющей государственную лицензию на данный вид работ. Впрочем, лицензированных и квалифицированных специалистов-проектировщиков в Москве достаточно.
Далее проект должен быть представлен на согласование все в ту же Районную межведомственную комиссию, которой предстоит одобрить или отклонить проект. Но стоит поторопиться - выданные разрешения действительны в течение одного года с момента их согласования. Не осуществленные в течение этого срока работы допускаются только после повторного рассмотрения проекта комиссией.
Так что гораздо надежнее (и намного дешевле) с самого начала сделать “как надо”, для чего стоит знать, чего вам не разрешат сделать вообще.
Распоряжение говорит об этом туманно: “Запрещается производить переустройство инженерного оборудования и перепланировку квартир, которые ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций, ухудшению сохранности и внешнего вида зданий, не отвечают противопожарным требованиям, а также ухудшают условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры”.
На практике это значит следующее. Прежде всего, ни в коем случае нельзя трогать системы, от которых зависят жизнеобеспечение дома и прочность конструкции квартиры: несущие опоры и балки, системы вентиляции, газовые трубы, системы водоснабжения, противопожарные устройства. Изменение систем газификации и водоснабжения возможно, но для этого надо получать разрешение и привлекать специалистов соответствующих коммунальных служб.
Для многих поклонников “евроремонта” сюрпризом становится запрещение “передвигать” ванную и туалетную комнаты и сносить стенку между ними (как и любую другую гидроизолированную перегородку!).
И, что самое удивительное – на практике реализуются самые “запретные” желания перепланировщиков. Как? Ну вы-то знаете…